Le Conseil d’Etat a confirmé le 24 février 2017 la position de l’administration fiscale refusant la possibilité à un nu-propriétaire détenteur de parts sociales d’une SCI de déduire les intérêts d’emprunt contractés pour acquérir la nue-propriété de ces parts, au motif que les revenus perçus par la société sont imposés uniquement entre les mains de l’usufruitier. Cette décision créée une différence de traitement entre les contribuables selon le mode de détention de la nue-propriété. En effet, les nus-propriétaires détenteurs en direct d’immeubles loués sont autorisés à déduire les intérêts d’emprunt versés pour acquérir ces immeubles sur les revenus fonciers leur provenant d’autres propriétés immobilières. Nous ne comprenons donc pas pourquoi il ne pourrait pas en être de même pour les nus-propriétaires détenteurs de parts de SCI. A suivre donc… peut être.

CE 24 février 2017, n°395983 + BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912§160 et §170, Conseil d’Etat CE 21-2-1979 no 4896) Voir la vidéo.

Le rôle du Pôle Entreprise, c’est accompagner les PME en développement à la recherche de leurs locaux avec réactivité, professionnalisme et sérieux, par une parfaite connaissance du marché de bureau : il nous est facile d’authentifier ses solutions dans un temps minimum et de permettre au chef d’entreprise de décider en confiance et dans un timing relativement limité. Par ailleurs, nous accompagnons certains bailleurs privés et foncières, dans la mise en commercialisation de leurs locaux en essayant d’imaginer les problématiques des futurs occupants. Le conseil technique, financier et juridique fait bien entendu partie intégrante de notre mission, afin de pouvoir répondre le plus rapidement aux attentes de chef d’entreprise, dans un marché où la réactivité et l’opportunisme sont toujours plus présents. Immobilier Network se différencie aujourd’hui par des valeurs intrinsèques : proactivité, discrétion et proximité. Assurer l’ensemble de nos missions avec ses valeurs est pour nous une réelle conviction. Voir la vidéo.

Tous les clients restent maîtres de la décision finale. A aucun moment le family office n’est habilité, dans le cadre de sa mission, à prendre des décisions à la place de ses clients. Le rôle du family office consiste simplement à donner à ses clients les meilleurs éclairages afin que ces clients agissent en toute connaissance de cause. Voir la vidéo.

La rémunération du family office doit absolument être décorrélée de la taille du patrimoine. En effet, si la rémunération du family office était liée au montant du patrimoine, comment pourrions-nous expliquer à un client qui possède trois fois plus de capital qu’un autre, qu’il paiera trois fois plus cher pour un service strictement équivalent ? A l’inverse, nous rencontrons de nombreux entrepreneurs qui n’ont pas de patrimoine financier, mais qui ont besoin d’un accompagnement, que ce soit en termes de structuration ou de protection de leur famille par exemple. Voir la vidéo.

Immobilier Network est une structure de conseil en immobilier créée dans le but d’accompagner ses clients dans toutes leurs réflexions immobilières. Notre indépendance garantit la crédibilité de notre action. Nous avons une vision terrain qui apporte une réponse concrète et du confort à nos clients. Agissant comme des directeurs immobiliers à temps partagé, nous sourçons, identifions et structurons des opportunités de marché et en faisons bénéficier nos clients. La connaissance marché de nos collaborateurs nous permet une réponse adaptée et innovante. Notre action s’articule autour de 4 pôles principaux : Le pôle investissement : il s’agit de l’achat et la vente de tout type d’actif occupé, allant de l’immeuble en bloc à l’hôtellerie, en passant par le camping ou la forêt. Nous sommes capables d’identifier la solution et de valoriser les actifs dans de bonnes conditions grâce à une méthodologie qui nous est propre et un réseau de partenaires qualifiés. De son côté, le pôle entreprise ou tertiaire apporte des solutions professionnelles à des utilisateurs (bureaux, logistique, activité). Nos chefs d’entreprise se concentrent sur leur métier, à nous de leur faciliter la location ou l’acquisition de leur outil de travail. Dans le même temps, des foncières nous sollicitent pour les aider à louer ou vendre leurs actifs. Le pôle résidentiel est quant à lui chargé de s’occuper des biens aux côtés de nos clients privés et auprès des fondations et associations pour lesquels nous apportons une réflexion plus globale. Enfin, le pôle institutionnel est en grande partie chargé d’améliorer l’occupation des actifs détenus ou de sourcer de nouvelles opportunités. Les équipes d’Immobilier Network veillent à l’accompagnement de nos clients avec méthodologie, discrétion, réactivité et bienveillance… afin de fidéliser sur le long terme chacun d’eux dans le cadre d’une relation sur-mesure. Voir la vidéo.

Commentaire de l’arrêt du Conseil d’État du 10 février 2017 n°387960 Articles 587 et 601 cciv Article 64LPF

Voici une excellente nouvelle pour les chefs d’entreprise, désireux à l’occasion de la cession de leur entreprise, de transmettre à leurs enfants des titres sans toutefois se démunir totalement et de bénéficier également d’une purge partielle de la plus-value latente. Le montage validé pour la première fois par le Conseil d’Etat consiste pour un chef d’entreprise cédant à donner à ses enfants la nue-propriété de titres et de se réserver un quasi-usufruit sur le prix de cession. La donation purge la plus-value sur la nue-propriété, si les titres sont cédés peu ou prou pour la même valeur, et la réserve de quasi-usufruit permet au chef d’entreprise donateur d’être le seul redevable de la plus-value à la place du donataire et surtout d’appréhender la totalité du prix de cession. Il devra toutefois restituer, au jour de son décès, la contre-valeur aux nus-propriétaires. Des garanties peuvent être octroyées aux nus-propriétaires mais elles ne sont pas obligatoires et la loi autorise expressément leur dispense, ce qui avait été convenu par les parties dans la présente affaire. Et c’est là quel le bât blesse, l’administration arguant, sur le fondement de l’abus de droit, du caractère fictif de la donation. Elle reprochait au donateur de s’être réapproprié le prix de cession, confortant son argumentation par l’absence de garantie apportée par l’usufruitier aux nus-propriétaires pour assurer le remboursement de leur créance de restitution. Le Conseil d’Etat écarte les prétentions du fisc et retient, sur le fondement de l’article 601 du code civil, qu’un acte de donation-partage peut valablement contenir une clause de quasi-usufruit non assortie d’une caution.

(CE, 10 février 2017, n°387960, article 587 et 601Cciv, article 64LPF) Voir la vidéo.

En vous offrant les services d’un family office, vous gagnez du temps, de la sécurité, et du confort. Grâce à notre présence au quotidien et à la défense de vos intérêts, votre propre travail de supervision est réduit au strict minimum. Vous pouvez désormais prendre vos décisions patrimoniales en toute sérénité. Voir la vidéo.

Étant nous-même entrepreneur, notre objectif est d’aider les autres entrepreneurs à se concentrer sur le développement de leur société, en les déchargeant des contraintes du quotidien. Parce que l’une des quêtes récurrentes de l’entrepreneur est la maîtrise de son temps, nous intervenons comme un guichet unique capable de l’aider à maîtriser son patrimoine personnel et professionnel. Déclarations fiscales, protection de l’entrepreneur et de sa famille, contrôle des risques, négociation des frais : le family office permet de gagner du temps, tout en générant du confort et de la sécurité. (voir la vidéo)

Le mandat de protection future est un outil d’anticipation patrimoniale. Il vous permet d’organiser vous-même la gestion de votre patrimoine personnel et / ou professionnel pour le cas où vous deviendriez vulnérable. Vous désignez au sein du mandat, en qualité de mandant, une ou plusieurs personnes de votre choix (votre conjoint, un enfant, un Conseil), appelée mandataires, qui seront chargés, le jour où vous ne pourrez plus manifester votre volonté, de vous représenter, pour les actes de la vie courante et patrimoniale. Afin de s’assurer que le mandataire remplisse parfaitement ses fonctions, il vous est également possible de désigner au sein du mandat, une personne de confiance (un proche ou l’un de vos Conseils) dont la mission sera uniquement de contrôler la gestion du mandataire. Les pouvoirs du mandataire sont librement déterminés au sein du mandat mais attention, l’étendue de ses pouvoirs dépendra toutefois de la forme du mandat. En effet, un mandat de protection future peut être signé par acte sous seing privé mais les pouvoirs du mandataire seront alors très limités car il ne pourra effectuer que les actes conservatoires et de la vie courante. En revanche, si le mandat de protection future est signé par acte authentique chez votre Notaire, le mandataire pourra effectuer, en plus des actes conservatoires et d’administration, les actes de dispositions. Il pourra alors par exemple vendre vos biens immobiliers, effectuer des rachats ou des arbitrages sur vos contrats d’assurance vie, gérer vos comptes bancaires, En revanche, certains actes restent soumis à l’autorisation du juge des tutelles, comme par exemple la vente de votre résidence principale, la modification des clauses bénéficiaires de vos contrats d’assurance vie ou en cas de donation d’un de vos biens. Les mandataires devront en outre rendre compte annuellement de leur gestion au notaire qui aura rédigé le mandat, voire au tiers contrôleur, si vous en avez désigné un. Le mandat de protection future doit donc être rédigé avec soin et après réflexion et discussions avec vos conseils habituels, vos proches ainsi qu’avec les personnes qui seront chargés de vous représenter. (voir la vidéo)

Il existe 2 principales formes de family offices : Le mono family office, qu’on appelle également « single family office », est une structure mise en place par une seule famille, à qui il consacre la totalité de son activité. On peut par exemple citer les familles Dassault, Mulliez, Arnault ou Pinault. Le multi family office, quant à lui, consacre son activité à plusieurs familles. Du simple fait de la mutualisation des coûts, le ticket d’entrée s’avère par définition beaucoup plus bas qu’un mono family office. Les services proposés sont très larges, allant notamment de l’ingénierie patrimoniale à la gouvernance familiale, l’immobilier ou l’investissement non coté. Pour vérifier que vous vous adressez à un vrai multi family office, rien de plus simple : vérifiez que sa rémunération se fait sous forme d’honoraires, et qu’elle est indépendante du montant du patrimoine conseillé afin d’éviter tout conflit d’intérêt. (voir la vidéo)