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Location meublée : imposition systématique des revenus aux BIC

Depuis le 1er janvier 2017, tous les revenus issus d’une location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. La loi de finance rectificative 2016 simplifie donc l’épineuse appréciation du caractère habituel ou occasionnel de la location meublée. En effet, précédemment, si la location meublée était habituelle, les revenus générés relevaient de la catégorie des BIC alors que si la location meublée était occasionnelle, les revenus qu’elle générait relevaient de la catégorie des revenus fonciers. Le législateur vise ainsi à inclure dans le champ d’application des BIC toutes les locations saisonnières. Les loueurs en meublé occasionnel bénéficient donc désormais du régime micro-BIC, généralement plus avantageux que le régime micro-foncier. En définitive, seuls les revenus provenant de la location nue demeurent imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Attention toutefois, si la location meublée occasionnelle est réalisée par l’intermédiaire d’une SCI. Les profits étant désormais automatiquement taxés dans la catégorie des BIC, la SCI sera assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés. (Sauf si les recettes issues de cette activité n’excèdent pas 10% des recettes annuelles globales de la société).

(Art 35CGI 5bis modifié par l’article 114 issu de la loi de finance rectificative 2016, article 206, 2 CGI, article 150 U, II 1° CGI, RM n°15286 : JOAN Q 20 nov 1989, p.5081) Voir la vidéo.

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Présentation du Pôle Fondations, Associations et Banques privées

Le Pôle Fondations, Associations et Banques privées d’Immobilier Network apporte une réponse spécifique à cette typologie de clientèle. D’une simple prestation de conseil à un rôle de directeur immobilier, nous guidons nos clients sur la structuration juridique et fiscale de leurs actifs, sur l’évaluation financière et le processus de commercialisation, dans le cadre d’une rémunération au succès. Nous intervenons avec toute la discrétion, le professionnalisme, la rigueur et la transparence que nos clients sont en droit d’exiger. Nous faisons appel à nos équipes internes d’experts financiers et d’ingénieurs patrimoniaux, ainsi qu’à notre réseau d’avocats, architectes, entrepreneurs généraux, notaires et courtiers en prêts afin d’apporter la réponse la plus adaptée aux problématiques de nos clients. Voir la vidéo.

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Quelle est la différence entre un family office et une banque privée ?

La mission principale des banques privées est de faire fructifier le patrimoine de clients en proposant essentiellement leurs propres produits financiers. Le family office, de par son positionnement indépendant et sa rémunération transparente, a la possibilité de proposer toutes les solutions choisies sur l’ensemble du marché. Il pourra donc sélectionner les banques privées les plus adaptées au profil et aux objectifs de son client. Voir la video.

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Mandat de protection future : quid de l’ouverture d’une mesure de curatelle

Commentaire de la 1er chambre Civile de la Cour de Cassation du 4 janvier 2017 n°15-28669 Article 477 cciv – Article 483 cciv Loi d’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 n°2015-1776

Le mandat de protection future est un outil d’anticipation patrimoniale fort utile mais qui pourtant peine encore à trouver sa place, il permet d’organiser soi-même la gestion de son patrimoine personnel et/ou professionnel à compter du jour où l’on devient vulnérable, c’est à dire lorsqu’on ne peut plus manifester sa volonté. Sa signature permet d’éviter ainsi à ses proches de devoir recourir à la machine judiciaire et de confier des décisions souvent très personnelles à un juge des tutelles débordé et non au fait des problématiques familiales. Fort de cet élan à désengorger les tribunaux et à favoriser la liberté contractuelle, la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation vient de confirmer, le 4 janvier 20174, qu’un mandat de protection future non mis en exécution peut se substituer à une mesure de curatelle. Cette décision est favorable mais elle n’aurait cependant pas eu lieu d’être si l’existence du mandat avait pu être porté à la connaissance du juge des tutelles, au moyen de sa publicité sur un registre spécial. Cette difficulté devrait être bientôt résolue par la création d’un registre spécial dont on attend toujours le décret d’application.

(Cass 1èreciv, 04 janvier 2017, 15-28669, Loi d’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 n°2015-1776, art 477, art 483Cciv) Voir la vidéo.

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Présentation du Pôle Institutionnel

Le pôle Institutionnel d’Immobilier Network s’adresse aux clients tels que les banques, les foncières, les compagnies d’assurances, les mutuelles, les caisses de retraite et certains bailleurs sociaux. Ces institutionnels impliquent Immobilier Network dans leur projet de vente ou de location de leurs actifs en nous confiant leurs commercialisations. Nous entreprenons de façon générale toutes les démarches nécessaires au bon déroulement de la mission qui nous est confiée en apportant aux institutionnels une assistance commerciale dans la négociation des conditions juridiques de la transaction. Notre préoccupation première est de fournir tous les éléments permettant la solvabilité des candidats potentiels jusqu’à la signature, en ayant au préalable effectué toutes les négociations des baux commerciaux en intermédiation avec nos clients et auprès d’avocats spécialisés. Immobilier Network forme un réel partenariat avec nos clients institutionnels en respectant leurs exigences, avec discrétion et proactivité.  Voir la vidéo.

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Pacte Dutreil : fonction de direction et pacte réputé acquis

Le régime Dutreil-Transmission a été instauré à l’article 787B CGI afin de faciliter les transmissions d’entreprises intrafamiliales. Il permet aux donataires ou aux héritiers de bénéficier d’une exonération de droits de mutation de 75% de la valeur des titres qui leur ont été transmis. Le bénéfice de l’exonération partielle est subordonné schématiquement à 3 conditions : 1ere condition : La signature par le donateur ou le défunt d’un engagement collectif de conservation des titres et ce, par acte notarié ou par acte sous seing privé enregistré. Cependant, soucieux de dynamiser les transmissions d’entreprises, le législateur a introduit en 2007, le pacte dit réputé acquis, qui permet, sous conditions, de bénéficier de l’exonération partielle même si aucun pacte n’a été signé. 2ème condition : La signature par le donataire ou l’héritier d’un engagement individuel de conservation des titres transmis dans la donation ou dans la déclaration de succession. Et enfin 3ème condition : L’exercice d’une fonction de direction ou d’une activité professionnelle principale pendant tout l’engagement collectif et 3 ans après la transmission. Le législateur a expressément prévu la possibilité pour les signataires d’un engagement collectif et donc pour le donateur d’exercer cette fonction de direction même après la transmission. Mais qu’en est-il alors lorsque aucun engagement collectif n’a été signé ? Le donateur, bénéficiaire du pacte réputé acquis, peut-il tout de même continuer à exercer, après la donation, une fonction de direction ? Non ! répond sévèrement le gouvernement dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel le 7 mars dernier. Opérant une lecture littérale de l’article 787B CGI, le gouvernement considère qu’à défaut de pacte collectif expressément signé, la fonction de direction doit, après la transmission, être exercée obligatoirement par le donataire, sous peine de perdre le bénéfice de l’exonération partielle de droit de mutation. Cette réponse ministérielle sans fondement économique semble selon nous contraire à la volonté initiale du législateur qui est de ne pas pénaliser les entrepreneurs négligents ou mal conseillés et d’assurer un actionnariat stable autour du dirigeant. Elle suscite également de nouvelles interrogations. Qu’en est-il des donations signées depuis 2007 au moyen d’un pacte réputé acquis ? et cette décision s’applique-t-elle également aux pactes posthumes prévus en cas de succession ?

Art 787B CGI, Réponse Ministérielle du 07 mars 2017, JO 07/03/17, p.1983, question n°99759, Loi n° 2005-882 du 2 août 2005 Voir la vidéo.

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Nue-propriété de parts de SCI et non-déductibilité des intérêts d’emprunt

Le Conseil d’Etat a confirmé le 24 février 2017 la position de l’administration fiscale refusant la possibilité à un nu-propriétaire détenteur de parts sociales d’une SCI de déduire les intérêts d’emprunt contractés pour acquérir la nue-propriété de ces parts, au motif que les revenus perçus par la société sont imposés uniquement entre les mains de l’usufruitier. Cette décision créée une différence de traitement entre les contribuables selon le mode de détention de la nue-propriété. En effet, les nus-propriétaires détenteurs en direct d’immeubles loués sont autorisés à déduire les intérêts d’emprunt versés pour acquérir ces immeubles sur les revenus fonciers leur provenant d’autres propriétés immobilières. Nous ne comprenons donc pas pourquoi il ne pourrait pas en être de même pour les nus-propriétaires détenteurs de parts de SCI. A suivre donc… peut être.

CE 24 février 2017, n°395983 + BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912§160 et §170, Conseil d’Etat CE 21-2-1979 no 4896) Voir la vidéo.

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Présentation du Pôle Entreprise

Le rôle du Pôle Entreprise, c’est accompagner les PME en développement à la recherche de leurs locaux avec réactivité, professionnalisme et sérieux, par une parfaite connaissance du marché de bureau : il nous est facile d’authentifier ses solutions dans un temps minimum et de permettre au chef d’entreprise de décider en confiance et dans un timing relativement limité. Par ailleurs, nous accompagnons certains bailleurs privés et foncières, dans la mise en commercialisation de leurs locaux en essayant d’imaginer les problématiques des futurs occupants. Le conseil technique, financier et juridique fait bien entendu partie intégrante de notre mission, afin de pouvoir répondre le plus rapidement aux attentes de chef d’entreprise, dans un marché où la réactivité et l’opportunisme sont toujours plus présents. Immobilier Network se différencie aujourd’hui par des valeurs intrinsèques : proactivité, discrétion et proximité. Assurer l’ensemble de nos missions avec ses valeurs est pour nous une réelle conviction. Voir la vidéo.

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Le client est-il maître de ses décisions patrimoniales ?

Tous les clients restent maîtres de la décision finale. A aucun moment le family office n’est habilité, dans le cadre de sa mission, à prendre des décisions à la place de ses clients. Le rôle du family office consiste simplement à donner à ses clients les meilleurs éclairages afin que ces clients agissent en toute connaissance de cause. Voir la vidéo.

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Le suivi des mandats de gestion

Un client qui a un ou plusieurs mandats de gestion avec des banques ou des sociétés de gestion doit en principe en faire le suivi pour s’assurer notamment que son profil de gestion est bien respecté et que les performances sont cohérentes avec le risque pris. Le client devrait également vérifier que la tarification est conforme à ce qui avait été négocié. Ce sont des tâches qu’il faut faire régulièrement et qui peuvent vite devenir lourdes. Agami Family Office se propose donc de prendre en charge le suivi des mandats du client. Nous nous mettons en relation avec le ou les gérants du client sur une base périodique, tous les mois ou tous les trimestres. Nous interrogeons les gérants sur le positionnement du portefeuille et les perspectives attendues. Nous apportons également au client une analyse de la performance des mandats, et vérifions par ailleurs l’adéquation du mandat au profil du client ainsi que les frais prélevés. Agami Family Office fournit au client une vision consolidée de ses différents mandats. La mise en place de cette intermédiation et de cet outil de consolidation vous permettent de gagner en sérénité. Voir la vidéo.